各行政公署，各省辖市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门：

　　经研究，现将《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的实施方案》印发给你们，请根据实际认真贯彻执行。

　　关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的实施方案

　　为贯彻《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）精神，结合我省实际，制定本方案：

　　一、指导思想、目标和基本原则

　　（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适当社会主义市场经济体制和我省省情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

　　（二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

　　（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；新房新制度、老房老办法，平稳过渡，综合配套。

　　二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

　　（四）根据省委、省政府部署，从1998年7月1日起，全省城镇一律停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。加快形成个人直接支付的住房消费市场。

　　停止住房实物分配后，新建经济适用住房和腾退后的旧公房，除根据需要留出一部分作为廉租房外，原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款以及按规定发放的住房补贴等。

　　（五）住房补贴发放对象：行政机关、事业单位的无房和住房面积未达到规定标准的职工。住房面积已达到规定标准的职工，不发放住房补贴。职工住房面积规定标准，按《中共江西省委、江西省人民政府关于批转省清房工作领导小组〈关于清理纠正领导干部在住房、建房、购房、装修住房等方面违反规定问题的实施办法〉的通知》（赣发〔1998〕8号）规定的职级控制标准确定。

　　（六）住房补贴根据当地经济适用住房平均价格、职工工资、职工住房面积标准等因素，按房价收入比测算。即当地一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均人格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，且财政、单位现有住房建设资金可转化为住房补贴的市、县，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工发放住房补贴；未达到4倍的，一般不发放住房补贴。

　　1、1999年12月31日之前（含当日）参加工作的无房和住房面积未达到到规定面积标准的职工，购房时可实行一次性补贴。

　　（1）每平方米建筑面积补贴额按当地人民政府确定的经济适用住房平均价格除以2与职工平均负担额之差测定。其中，每平方米建筑面积的职工平均负担额按职工年均工资的4倍除以60平方米计算。职工年均工资以当地统计部门公布的上一年数字为准。

　　（2）对职工发放的住房补贴额为每平方米建筑面积补贴与该职工的住房补贴面积标准的乘积。无房职工的补贴面积，按相应的规定面积标准计算：住房面积未达到规定标准的职工，其补贴面积按规定面积标准与现住房面积的差额计算。职工家庭的住房补贴由双职工所在单位合理负担。

　　（3）住房补贴在职工购房时一次性发放。工作年限在25年以上（含25年）的职工全额发放；未满25年的职工可以全额发放，也可按实际工作年限发放，剩余年限的补贴按月发放。具体办法由各市（县）政府确定。

　　2、2000年1月1日以后（含当日）参加工作的职工，其住房补贴按职工工资的一定比例逐月发放。补贴标准依据房价收入比和当地经济发展水平确定。

　　（七）职工购房发放住房补贴时，并一次性发放工龄补贴，工龄补贴额按建立住房公积金制度以前的实际工龄测算，原则上要低于《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号，以下简称《决定》）规定的出售公有住房的工龄折扣额。

　　（九）住房补贴资金管理：建立住房补贴的申请、审批、发放、使用管理制度。财政、房改部门和各单位要做好住房补贴资金的核定划转工作。经核定划转和售房款中用于住房补贴的资金，要纳入单位住房基金，专款专用，不得挪作他用。

　　职工购买住房时，由职工所在单位将补贴资金直接划入售房单位，防止流失。采取按月发放住房补贴方式的职工，补贴资金由单位直接存入职工个人专户，在职工购房时支取，按住房公积金方式进行管理。

　　住房补贴的具体办法，由市（县）政府根据本地实际情况制定，报省政府批准后执行。

　　（十）全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5％，有条件的地区和单位可适当提高1～3个百分点。要建立健全职工个人住房公积金帐户。进一步提高住房公积金的归集率，继续按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强住房公积金管理工作。

　　三、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系

　　（十一）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。住房供应政策具体办法，由市（县）政府制定。

　　（十二）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3％以下。要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房。

　　（十三）廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价，具体标准由市（县）政府制定。

　　（十四）购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由市（县）政府制定。

　　四、继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场

　　（十五）继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合。租金提高后，对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，继续按照《江西省人民政府关于印发贯彻国务院深化城镇住房制度改革决定实施办法的通知》（赣府发〔1995〕77号）精神，实行减免政策。

　　离休干部（含亡故后其配偶）住房因特殊情况不能出售的，可另行提供可售住房，没有条件提供的，房租不再提高。

　　（十六）按照国务院《决定》精神，进一步搞好现有公有住房出售工作，规范出售价格。出售现有公有住房，实行成本价，逐步与经济适用住房房价相衔接。要保留一定的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。

　　校园内不能分割及封闭管理的住房不能出售。教师公寓及周转用房不得出售。具体办法按国家有关规定执行。

　　（十七）继续对超过住房面积控制标准租住、购买公有住房实行加租、加价的办法，具体按赣发〔1998〕8号文件和《省委办公厅、省政府办公厅关于转发〈省清房工作领导小组办公室关于对住房超面积标准部分实行差额累进计价、计租的办法〉的通知》（赣办字〔1999〕72号）规定执行。

　　（十八）对城镇职工家庭住房状况进行认真普查，清查和纠正住房制度改革过程中的违纪违规行为，建立个人住房档案，制定办法，严格准开准入制度，在此基础上，经省政府批准，稳步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场。职工居民以微利价或房改成本价、标准价购买的住房，经批准可依法进入市场交易。要建立和完善已购公有住房入市交易的登记、审查制度。具体办法由省建设厅会同有关部门，根据国家有关规定另行制定。

　　五、采取扶持政策，加快经济适用住房建设

　　（十九）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。

　　（二十）各级政府对经济适用住房要在计划、规划、拆迁、税费、信贷等方面予以扶持。要控制经济适用住房设计和建设标准，清理不合理收费，降低征地拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，控制开发建设利润。停止征收商业网点建设费，不再无偿划拨经营性公建设施。

　　（二十一）在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。经批准开工建设、1999年底以前竣工交付使用的住房，可按住房分配货币化办法出售，也可继续按国务院《决定》的规定出售。

　　（二十二）经济适用住房的开发建设，应纳入有形建筑市场管理，实行招投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。要严格限制工程环节的不合理转包，加强开发建设企业的成本管理和监督。

　　（二十三）完善住宅小区的竣工验收制度，推行住房质量保证书制度，住房和设备、部件的质量赔偿和质量保险制度，提高住房工程质量。

　　经济适用住房建设要注重节约能源，节约原材料。应加快住宅产业现代化的步伐，大力推广性能好、价格合理的新材料和住宅部件，逐步确立标准化、集约化、系列化的住宅部件、配件生产供应方式。

　　六、发展住房金融

　　（二十四）扩大个人住房贷款的发放范围，放宽个人住房贷款额度。商业银行要优先发放经济适用住房开发建设贷款。

　　（二十五）完善住房产权抵押登记制度，降低收费标准，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保险贷款安全。

　　（二十六）规范住房公积金贷款管理，住房公积金应当主要用于职工个人购买、建造、大修自住住房贷款。

　　（二十七）发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务，住房资金管理机构和商业银行要简化手续，提高服务效率。

　　七、加强住房物业管理

　　（二十八）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。新建住宅小区要全部实行住房物业管理，原有已建成的住宅小区要进行整治，达到条件后，实行物业管理。住房相对集中的地段，有条件的也应逐步推行。

　　（二十九）加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金。公有住房出售收入归产权单位所有，在售房款中提取专项维修资金，一般不低于售房款的20％。要建立和健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。

　　（三十）物业管理企业要加强内部管理，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务，不得只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高。建设主管部门要加强对物业管理企业的监管力度，认真落实《江西省城市居住小区物业管理条例》。

　　八、加强领导，统筹安排，保证改革的顺利实施

　　（三十一）各级政府要切实加强对城镇住房制度改革工作的领导。各市（县）可根据本方案精神，结合本地实际，制定具体的实施方案，报省政府批准后实施。建设部门要会同有关部门，根据本方案要求，抓紧制定配套政策。

　　（三十二）加强舆论引导，做好宣传工作，转变城镇居民住房观念，保证城镇住房制度改革的顺利实施。

　　（三十三）严肃房改纪律，加强监督检查。对违反《决定》和本方案规定，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用成本价或低于成本价超标出售、购买公有住房，公房私租牟取暴利以及弄虚作假，造成国有资产流失等行为，各级监察部门要会同有关部门严肃查处。

　　（三十四）企业可参照本方案精神，根据本单位实际，制定和完善房改，经职工代表大会讨论通过，并经当地住房制度改革主管部门批准后实施。

　　本方案自发布之日起实行。原有关政策和规定，凡与本方案不一致的，一律以本方案为准。